淺議新常態下房地產業研究和發展方向

            2019-10-23 版權聲明 舉報文章

            淺議新常態下房地產業研究和發展方向

            摘 要:房地產業是促進建筑行業和社會經濟發展的加速器,是推進新型城鎮化進程的重要引擎。面對國內房地產市場的疲軟、市場的供需關系失衡等諸多因素影響,無論是商品房和經濟房都面臨房難買,如何適應經濟新常態下房地產事業發展,筆者從一名房地產管理工作的視角,淺析新常態下房地產業研究和發展方向,以供業內人士同勉。

            關鍵詞:新常態;房地產研究;發展方向

            1、研究背景

            中國的房地產市場是當今世界上最大的房地產市場。改革開放以來,特別是1998年進一步深化城鎮住房制度改革以來,伴隨著城鎮化的快速發展,中國的房地產業得到了快速發

            展。僅2008年至2014年六年間,我國城鎮房地產竣工面積總量為36.5億平方米,年均竣工7.32億平方米;其中住宅竣工面積總量為31.77億平方米,年均竣工6.15億平方米;房地產銷售總量為45.69億平方米,年均銷售8.94億平方米,其中住宅銷售總量為41.77億平方米,年均銷售8.15億平方米。我國房地產業的快速發展,對促進消費、擴大內需、拉動投資、改善居民居住條件和城鎮面貌、帶動建筑建材等相關產業發展,促進社會經濟發展,發揮了重要的作用。中國城鎮居民人均住房建筑面積已由1978年的6.7平方米提高到目前的30平方米,而且住房的品質、性能不斷提高。近兩年多時間來,我國房地產市場再一次走到“十字路口”:過往的“狂飆突進”告一段落,多領域“數據拐點”開始出現。

            隨著中國經濟步入新常態,房地產市場走勢、政府調控方式以及開發商購房者的心態,也都發生了相應的變化。房地產業有望進入降速運行、提質增效的新階段。

            數據顯示,2014年下半年起,盡管個別地區的樓盤仍有上漲動能,但行業整體高速增長的時期已經“告一段落”。2014年,全國房地產開發投資完成額為95036億元,同比增長10.5%,同比增速創過去十年最低水平;商品房新開工面積為17.96億平方米,同比下降10.7%,降幅同樣創過去十年最低水平。此外,去年全國商品房銷售面積為12.06億平方米,同比下降7.6%。回顧以往數據,自2002年以來,全國商品房銷售面積整體呈現不斷上升態勢,僅2008年和2014年出現下降。

            2、研究意義

            房地產業在我國發展過程中一直受到社會各階層的普遍關注,作為我國經濟發展中的重要支柱,房地產市場的發展對于我國人民的生活水平的提高,個人利益的維護及整個國民經濟的發展具有十分重要的意義。房地產企業的發展一直受到各方的密切關注。

            隨著房地產業的不斷發展,我國各地的房地產市場價位開始迅速增長,針對這一情況,我國出臺了一系列政策對此狀況進行引導維穩。2011年伊始,“國八條”之后,上海,重慶又出臺了房產稅,緊隨其后,蘇州,深圳這樣并非一線的城市也推出了“限購令”,這一系列的措施無不體現出國家要打壓房價,保障住房的決心。所以,房地產企業的發展再一次面臨著新舊更替的發展時期,當然,在這個過程中,房地產企業的一些問題也逐漸暴露了出來,例如:資產負債率大,投資回收風險等等。在此發展關鍵期,作為房地產市場中的重要參與者房地產企業的維穩盈利能力是保持我國房地產市場平穩正常發展的重要基礎,所以選擇優質健康,具有市場競爭力的上市企業,對于我國國民經濟的發展及社會的穩定具有非常重要的作用。

            3、永濟市房地產市場的供需綜述

            永濟市商品房的供需仍有不平衡,基本上是供大于求,但在密集政策高壓下,扼住了房地產價格快速上升的勢頭,抑制了部分不合理需求,也使購房者陷入觀望中,市場成交量下滑

            明顯。過去的一年,雖然永濟房地產曾陷入困境,但通過永濟各家開發商的拼搏的努力,2014全年的永濟樓市還算平穩。

            3、1 2014年全年房價分析。永濟商品房庫存和房價一直呈博弈狀態,永濟目前庫存量在二萬多套,而永濟外來人口也比較少,想要僅僅依靠本土市場來消化庫存,短時間內壓力仍較大,以永濟目前的走量來算,可能就需要1年半到兩年來消化庫存,所以后市房價難言漲價。隨著購房群體由單位集體向消費者個人的轉變,消費需求出現了多樣性和多變性。

            3、2 消費群體分析。永濟30%的消費者傾向于以滿足居住為主、面積適中、結構合理的經濟適用房;60%的消費者傾向于以改善居住條件和投資升值為主、地段具有升值潛力、設計先進、結構合理、配套設施完善、具有鮮明特色、富有文化底蘊和具有品牌優勢的中高檔商品房;還有10%的消費者追求豪華、奢侈型的超高檔商品房。而永濟房地產市場上現有住宅項目多為經濟適用房和中低檔齊全的商品房,市場定位模糊,營銷手段單一,售房信息帶有一定的欺詐性,售后服務脫節,缺乏約束和規范機制,再加上市場上的分銷商普遍成立較晚,缺乏成熟的市場營銷經驗。

            4、發展戰略方向

            4、1做好區域房地產市場細分需求研究。針對當前地方集資者跑路等現象,應加大對各地爛尾樓或者空置房的調查。雖然最終是讓市場機制在房地產市場中起基礎作用,但針對我國房地產市場日益分化的狀況,政府還是非常有必要加強對房地產市場細分需求研究,有效引導區域房地產市場供需平衡以及房地產結構平衡。各地在進行房地產市場研究中,家庭結構、年齡結構、收入、職業等均可作為房地產市場細分的變量,加強對未來房地產市場更精細化發展的引導。這既是房地產市場健康穩定發展的需要,也是節約資源和保 護環境的需要。

            4、2繼續貫徹保障房與商品房市場建設并重。一是繼續加大保障性安居工程建設力度,合理確定建設任務;二是進一步研究完善已建成的保障性住房使用和管理體制機制;三是做好保障性安居工程的資金、土地等方面準備。四是健全保障房的長效管理機制,對于當前種類繁多的保障房,有必要逐步進行科學簡化和歸并;五是應根據各地不同狀況適當調整住房保障方式,以租金補貼方式為主提供住房保障,進一步提高住房保障的針對性和實效性;六是發揮市場機制作用,引導更多社會資金參與投資建設、運營、管理保障性住房;七是還要建立健全動態管理的準入退出機制和住房保障信息系統,并盡快將住房保障全面納入法制化管理軌道,為住房保障長期穩定健康和可持續發展提供法律保障。

            4、3合理引導高中低端住房市場供給。房地產市場雖然主要交給市場,發揮市場在資源配置中的基礎作用,但由于社會各階層對于住房需求存在差異,導致住房供給應滿足不同層次的需求。完全都交給市場,經濟主體的逐利性會讓市場出現一定的失靈。因此,除了政府對于最低端的人群進行保障房供給外,對于中低端人群的住房需求滿足也應該有一定的政策,尤其是通過房地產市場源頭的土地供給環節,對中低端房地產市場進行合理引導,避免對這部分土地供應的變化引起房價急劇波動。

            4、4地方政府救市應綜合考慮短期和長期效果。當地政府可以通過降低購房門檻或成本,刺激市場需求,改變購房者心理預期,使得一部分人放棄觀望,積極入市,實際也相當于提前透支一部分人的需求能力,從長遠看對房地產市場影響有限。地方政府救市除了考慮近期效果外,更應考慮遠期效果。托住房地產價格可以維持高地價,對支持地方財政確實有利,但高地價必然提高當地實體經濟投資和經營成本,制約經濟長期發展,必須統籌考慮好地方經濟近期效益和遠期效益的關系。

            參考文獻

            [1]劉亞 新常態下淮安市房地產企業市場營銷戰略研究,江蘇財經職業技術學院。

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